落實(shí)治國理政新方略
改革攻堅進(jìn)行時
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將樓市去庫存上升為國家任務(wù)。今年4月，我省對樓市去庫存節(jié)奏做出具體安排：到今年底，各設(shè)區(qū)市商品房去化周期原則上不超過20個月；到2018年底，各市去化周期原則上控制在18個月左右；2020年底，全省實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理。
樓市去庫存，是全局性戰(zhàn)略問題。我省去庫存更多著眼在“人”的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中展開，成效明顯。省住建廳統(tǒng)計顯示，至6月底，全省商品住宅庫存面積較去年底凈減2562萬平方米，去化周期10.2個月，較去年底縮短5個月。
打出“組合拳”，農(nóng)民進(jìn)城來買房
8月18日下午，徐州市賈汪區(qū)紫莊鎮(zhèn)農(nóng)民李偉夫婦來到賈汪新城區(qū)的樓盤驗房。今年4月，他首付15萬元，買下紫金雅苑小區(qū)一套130平方米的新房，9月入住�！皟鹤友劭粗闲W(xué)，花60多萬買個學(xué)區(qū)房�！�
李偉家的3畝地都已流轉(zhuǎn)出去，兩口子在城區(qū)打工。眼下，各地大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，釋放了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的城鎮(zhèn)購房需求，李偉們越來越多。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷售商分析，賈汪農(nóng)民購房已占一半。
石頭陣村60歲農(nóng)民孟慶云，兒子買下傳世經(jīng)典小區(qū)120平方米的房子，喊她搬過來一起住�！俺鲩T就是廣場和超市，環(huán)境好，我就在這兒養(yǎng)老了�！�
這幾年賈汪房價年均漲幅在5%上下，目前均價約3800元/平方米。對農(nóng)民來說，這價位他們覺得“咬咬牙”可以承受，而他們最看重的還是孩子上學(xué)、就業(yè)等因素。
一面是城區(qū)的庫存壓力，一面是農(nóng)民進(jìn)城需要，如何讓他們買得起、住得好，成為現(xiàn)實(shí)課題。徐州市政府6月發(fā)布的《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施意見》明確，重點(diǎn)解決農(nóng)村學(xué)生升學(xué)、在城鎮(zhèn)就業(yè)等4類農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移群體落戶問題。該“意見”還提出，對進(jìn)城購買新建商品住房的，取得房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權(quán)證）一年以上且實(shí)際居住，同時在城鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定工作的，各級教育行政主管部門按當(dāng)?shù)卣猩雽W(xué)政策安排其子女就近入學(xué)就讀。
今年春節(jié)，睢寧縣沙集鎮(zhèn)農(nóng)民沙俊文住上了縣城瑞凱國際城小區(qū)新房。沙俊文說，積蓄加上東拼西湊，“縣里面又給了5萬塊購房補(bǔ)貼”，30多萬元房款，一把付清。睢寧縣對在農(nóng)村土地增減掛鉤范圍內(nèi)并自愿放棄宅基地進(jìn)城入鎮(zhèn)購房的居民，縣城區(qū)購房每戶補(bǔ)貼5萬元，鎮(zhèn)區(qū)購房每戶補(bǔ)貼3萬元。
沛縣也探索農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制，按照每畝12萬元給予補(bǔ)償，進(jìn)城入鎮(zhèn)購房則按每畝15萬元補(bǔ)償。同時，在沛縣城區(qū)購房的，在享受開發(fā)商各項優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，再給予每平方米100元的優(yōu)惠�！敖M合拳”作用下，今年1-6月睢寧縣共消化庫存商品住房25.226萬平方米，庫存下降23.76%，居徐州五縣市第一。
徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局權(quán)屬市場管理處處長魏林如表示，徐州房地產(chǎn)市場一直比較平穩(wěn)，“市政府出臺去庫存的措施是政策延續(xù)，比較溫和，也比較適應(yīng)徐州市場�！�
商品住宅庫存，半年凈減2562萬平方米
我省去庫存，初心是“人”的城鎮(zhèn)化。
省住建廳住房改革與發(fā)展處負(fù)責(zé)人介紹說，今年4月省政府出臺《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施意見》，因城施策、分類指導(dǎo)，將去庫存工作與完善住房保障體系、推動常住人口市民化、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合起來，精準(zhǔn)去庫存、聯(lián)動去庫存、轉(zhuǎn)型去庫存。
《實(shí)施意見》的重點(diǎn)舉措第一條即提出，“深化戶籍制度改革，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求”，明確全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市、嚴(yán)格控制特大城市落戶條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶。到2020年，新增城鎮(zhèn)常住人口800萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到72%，與戶籍人口城鎮(zhèn)化率差距縮小到5%。要求各地積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房，鼓勵房企給予優(yōu)惠折扣，各商業(yè)銀行給予貸款優(yōu)惠，各級教育行政主管部門按政策安排其子女入學(xué)。
今年5月泰州去庫存相關(guān)政策提出，進(jìn)城農(nóng)民和外來務(wù)工人員在市區(qū)購買新房，契稅補(bǔ)貼50%，購房后子女在市區(qū)就讀義務(wù)教育階段學(xué)校的，享受與市區(qū)戶籍學(xué)生同等待遇。
截至目前，全省13個設(shè)區(qū)市均已制訂去庫存實(shí)施方案。泰州棚戶區(qū)改造全部推行貨幣化安置，連云港、鹽城將棚改貨幣化安置比例提高到60%以上，徐州、淮安、鎮(zhèn)江、宿遷提高到40%以上；無錫、南通、揚(yáng)州發(fā)放購房補(bǔ)貼；常州市提高商業(yè)辦公類商品房預(yù)售門檻；南京、蘇州在推動去庫存任務(wù)落實(shí)的同時，出臺了控制房價過快上漲的政策。
至6月底，全省商品住宅庫存面積較去年底減少2562萬平方米，去化周期為10.2個月，較去年底縮短5個月。記者算了一筆賬：根據(jù)省統(tǒng)計局官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年我省商品住宅銷售面積6150.22萬平方米，同比增長46.3%，凈減的2562萬平方米庫存，占到了同期商品住宅銷售面積的42%左右。
市場分化加劇，去庫存是場“持久戰(zhàn)”
去庫存并非一蹴而就。當(dāng)前三四五線城市由于交通條件相對弱、產(chǎn)業(yè)集聚度有限、需求不足等原因，去庫存存在不少現(xiàn)實(shí)困難；另從結(jié)構(gòu)來看，寧蘇等地房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面，短期也難以化解。
全省房地產(chǎn)庫存去化期總體上持續(xù)下降，但城市間、區(qū)域存在差異。到7月底，有10個設(shè)區(qū)市商品住宅去化期高于全省平均水平；8個縣（市）商品住宅去化期超過20個月。經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、外來人口增量多的中心城市產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”，而多數(shù)三四線城市尤其是縣城前幾年商品住宅建設(shè)量普遍較高，再加上已供應(yīng)未開發(fā)的土地量多，去庫存壓力較大。
針對市場分化現(xiàn)狀，下一步，我省將更加注重因城施策、分類指導(dǎo)。庫存量仍然較大的城市和縣城，繼續(xù)控制新增土地投放，提高棚改安置的貨幣化比例；商業(yè)辦公類庫存大的地區(qū)，鼓勵優(yōu)化調(diào)整功能和發(fā)展眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新型業(yè)態(tài)；寧蘇等房價上漲較快的熱點(diǎn)城市，著力改善供求關(guān)系，合理投放土地，加大普通商品住房供應(yīng)力度，加強(qiáng)公租房和租賃市場建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場綜合監(jiān)管。同時按照住建部的要求，在密切跟蹤研判市場變化的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)政策儲備研究，確保完成去庫存任務(wù)并努力保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
無論如何，去庫存背后暴露出過去城市發(fā)展依靠土地出讓、房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)快速增長的發(fā)展模式已難以持續(xù)，而改變這一模式需綜合施策，久久為功。迎難而上是唯一選擇，特別是在中國經(jīng)濟(jì)新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，打贏去庫存這場持久戰(zhàn)，降低市場風(fēng)險，推動市場健康可持續(xù)發(fā)展，意義重大。
摘自《新華日報》頭版
