“兩會”以來，為提振樓市、穩(wěn)定經濟，房地產領域新增種種政策利好，但市場反應整體平淡，可以預見，樓市亟待政策再發(fā)力，政府的政策儲備庫中也不乏有更多“利器”蓄勢待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預期是要讓房地產市場銷售回暖，對沖經濟低迷，防止經濟通縮，但回顧2009年那一輪房地產市場強刺激政策導致市場暴漲投機盛行及2013年“國五條”政策導致房地產市場急劇下行的兩種結局，人們難免心有余悸。
首先，在上一輪城鎮(zhèn)化及房地產業(yè)快速發(fā)展的黃金十年，投資、投機行為嚴重，尤其是在一些二三線城市，政府為了土地財政，開發(fā)商為了賺快錢，不擇手段地造空城、鬼城，尤其在一些資源枯竭、產業(yè)空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴酷的事實表明，醫(yī)治房地產創(chuàng)傷不會是一蹴而就的事。
其次，穩(wěn)定住房消費的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趨，層層加碼，不斷發(fā)力是大概率事件。但如果再出臺一些“利器”政策，例如在一線城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，力度過大，疊加起來可能會導致住房量價急劇暴漲，房地產市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城鎮(zhèn)化房地產綁架經濟、綁架政府的鬧劇。
為避免以上兩種傾向，作為穩(wěn)定住房消費政策的頂層設計，目前出臺的政策應該從整體上適度把握效果，反之如果政策繼續(xù)分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴發(fā)”使市場暴漲；要么“干枯斷流”使市場暴跌，無論出現哪一種結局，都將背離房地產業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的大目標。
鑒于此，根據我個人的長期研究，建議在今后的政策引導過程中，要準確把握以下幾個環(huán)節(jié)。
注重區(qū)間調控。在當前經濟不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產調控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導房地產市場走向常態(tài)化的大格局。
調控的最終目標是要讓房地產市場健康良性地發(fā)展，但目前的房地產市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應不同，中央也因此強調各個城市要差別化調控。同時調控政策發(fā)生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。如果再出臺類似2009年7折利率的利器，政策疊加力度過大，將會量價急劇上升再次推高市場，陷入投資投機群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機的風險。
注重供需對接。此次穩(wěn)定住房消費政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費者轉讓住房的成本。但是即便有關政策讓消費者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。
目前經濟轉型的一個顯著特征就是市場在下行，消費在提升。上一輪城鎮(zhèn)化由于大規(guī)模的造空城，不注重樓盤質量，導致出現很多爛尾樓，造成嚴重的供過于求。所以，不有的放矢地花氣力改進空置樓盤的質量，開發(fā)商一廂情愿跑量清盤以求回籠資金都將是徒勞的。
房地產市場應當遵循以銷定產的原則，建立供需對接的大格局。這就要求政府調控政策不僅要在消費端發(fā)力，還應在供應端發(fā)力；不僅要減少購房人的成本，還應改善產品質量。為此，政府首先應調整規(guī)劃，追加投資，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次要督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過調整和完善設計優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤；最后，開發(fā)企業(yè)要對購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運營配套服務。
注重一二級市場聯動。近日出臺的政策對二級市場及轉讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點還是偏重于一級市場。當前剛需市場已達一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。因此穩(wěn)定住房消費要特別重視改善型需求，盡早建立一二級市場聯動的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機購買多套房，將市場容量讓渡給外來人口，逐步放寬放開對他們的入市限制；另一方面對于那些有消費需求升級意愿的居民進一步給予稅收、利率等方面的優(yōu)惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。
注重租售并舉。目前出臺的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費上，其實租房同樣也是一種消費，一個健全的房地產市場應該是租售并舉互為補充。國內的住房自有率已達90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費以租賃房為主，因此，穩(wěn)定住房消費不能只局限于持有型消費，應當合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，讓市場良性互動、全面發(fā)展。
為此，政府可以回購商品房作為危改、棚改安置房或收儲商品房作為公租房、社會租賃房進行出租，也可以出臺一些降低房屋出租稅收及房產稅的政策，同時降低出租者以及租房者的成本，以達到“一石二鳥”的效果，鼓勵開發(fā)商在閑置樓盤無法通過買賣回收現金流資金鏈緊張的情況下轉向批量裝修出租，從開發(fā)商轉型為房東，自我消化庫存，以盤活存量，形成長期穩(wěn)定的現金流回報。
注重房地產業(yè)創(chuàng)新轉型。上一輪城鎮(zhèn)化房地產業(yè)粗放型開發(fā)，投機型發(fā)展，市場嚴重地供過于求，產品質量不高，企業(yè)管理混亂，經營效益下滑，不少企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，開發(fā)企業(yè)兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新轉型步入常態(tài)化的歷史機遇。
然而，創(chuàng)新轉型要有精細的政策引導，最近國土資源部強調土地“要有供、有限，合理安排住房和其他用地供應規(guī)模；要優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整；要加大保障性安居工程建設，并加強監(jiān)督管理�！睙o疑，這些舉措是必要的，但總體來看力度仍然不夠。
這就要求政府需要進一步出臺一系列的政策，在土地、金融、稅收、規(guī)劃、市政、環(huán)保、市場等方面倒逼和引導企業(yè)創(chuàng)新轉型，優(yōu)勝劣汰。房地產業(yè)告別了黃金十年，迎來白銀十年，房地產行業(yè)也由賣方市場轉為買方市場，決定房企競爭力的就不只是資金量，靠造房子就能賣出去數錢的日子一去不復返，再也沒有“粗放式經營就能賺大錢”的好日子。房地產企業(yè)務必要從給住戶提供一座好房子轉變?yōu)榻o住戶提供一種好的生活方式，再到給住戶提供有利于身心健康的居住環(huán)境。
總之，目前出臺的這些政策對市場發(fā)展有一定的促進作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠期效果也難以有大的作為。接下來建議要研發(fā)儲備并適時適度地出臺更多利好政策，條件成熟還要推出規(guī)制房地產市場的約束性法律規(guī)定，如房產稅和不動產統(tǒng)一登記及產權產籍信息聯網等。一方面要引導房地產企業(yè)擺脫困境，步入良性循環(huán)；另一方面又要依法治理，精心呵護，引導整個房地產業(yè)通過創(chuàng)新轉型，實現優(yōu)勝劣汰。
轉自《中國建設報》
