受內(nèi)在或外在的，或者同時(shí)受內(nèi)在與外在因素有效約束的不平衡狀態(tài)，稱(chēng)之為弱平衡。學(xué)術(shù)語(yǔ)言如是定義。
當(dāng)前，政府之手揮舞權(quán)杖，力圖讓中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于弱平衡狀態(tài)——房地產(chǎn)價(jià)格在不大漲也不大跌中找到平衡，房地產(chǎn)政策在擠壓部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫和防范全國(guó)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中找到平衡，在扶持“剛需”置業(yè)和抑制投機(jī)置業(yè)上找到平衡。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)連著投資，牽著消費(fèi)，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拐杖。過(guò)于寬松的貨幣政策和占比過(guò)高的投機(jī)性購(gòu)房，必將帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，最終引發(fā)由市場(chǎng)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這已成為共識(shí)。但短期內(nèi)，如果房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資大幅下降，也會(huì)打破地方財(cái)政、金融的弱穩(wěn)定狀態(tài)，最終引發(fā)由政府導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這似乎未達(dá)成共識(shí)。
面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新情況、新問(wèn)題，2012年，我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把握穩(wěn)中求進(jìn)的工作主基調(diào)，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持就業(yè)和社會(huì)大局穩(wěn)定，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在深化改革開(kāi)放上取得新突破，切實(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，為黨的“十八大”召開(kāi)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境。
這個(gè)宏觀(guān)政策定調(diào)顯然十分理想，其中，讓房?jī)r(jià)合理回歸的提法雖讓人浮想聯(lián)翩、但也算是科學(xué)。同時(shí)，實(shí)行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供給，支持自住性需求和改善性需求以防止房地產(chǎn)快速下滑似乎也較有成效。
從市場(chǎng)表征來(lái)看，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行顯然維持著弱平衡狀態(tài)，符合國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的預(yù)期。全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購(gòu)置面積、住宅新開(kāi)工面積、房屋銷(xiāo)售面積的同比下降和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落，也在意料之中。
縱觀(guān)整體，投機(jī)投資性的購(gòu)房需求因政府強(qiáng)控和預(yù)期逆轉(zhuǎn)而明顯減少，大部分城市的新建住宅價(jià)格同比增幅放緩，環(huán)比下降。由于政府對(duì)居民自住的首套購(gòu)房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速推進(jìn)，由于戶(hù)籍制度的改革，靜態(tài)來(lái)看，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，2012年的市場(chǎng)可能跟2011年大體是相差不多的。但這種弱平衡狀態(tài)還能持續(xù)多久？
恩格斯說(shuō)：“一切平衡都只是相對(duì)的和暫時(shí)的�！睆纳鲜鍪袌�(chǎng)走勢(shì)，我們知道供應(yīng)增長(zhǎng)與需求萎縮的反向運(yùn)動(dòng)，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)弱平衡狀態(tài)的打破。作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，打破弱平衡的誘發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是房企資金鏈。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康近日表示，未來(lái)3年將有34.5%的地方債到期，涉及4.7萬(wàn)億元人民幣，雖有隱憂(yōu)，卻總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但我們不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)正在增大：現(xiàn)時(shí)大多數(shù)內(nèi)地房企現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)，雖然它們努力通過(guò)各種渠道融資，但互相擔(dān)保情況普遍。隨著樓價(jià)及成交量同步下跌，房企的資金鏈會(huì)愈趨緊張，下半年將更甚。
然而，房企資金鏈的緊張并不意味著未來(lái)房?jī)r(jià)的必然下降，因?yàn)樗瑫r(shí)也促使房企主動(dòng)或被動(dòng)退市，進(jìn)而使供應(yīng)下滑以重新尋找與需求的動(dòng)平衡，這可能意味著房地產(chǎn)政策的逆轉(zhuǎn)。今年1到3月，全國(guó)土地的購(gòu)置面積是7859萬(wàn)平米，同比下降53.9%。這成為弱平衡總要被打破的暗示，也成為兩年后供應(yīng)下滑的明證。
坊間流傳，既然中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控是政治調(diào)控，政治主張將隨政府任期而發(fā)生變化，這是符合邏輯的。政府換屆前后如明年很可能是弱平衡被打破的重要時(shí)點(diǎn)。由于政府換屆產(chǎn)生的“政策落差”自然是新平衡的起點(diǎn)。
從經(jīng)濟(jì)效率來(lái)看，形成結(jié)構(gòu)上的不平衡，才是形成新的發(fā)展的動(dòng)力源。但從政治格局來(lái)看，如果南海爭(zhēng)端升級(jí)，所有關(guān)于房地產(chǎn)的判斷都將徹底改寫(xiě)。
