運(yùn)動(dòng)健將、行業(yè)領(lǐng)袖、企業(yè)家，在諸多稱號(hào)中，郁亮笑稱自己最中意的還是被人稱作“靚仔”。本月7日，記者時(shí)隔一年在杭州再見到郁亮，瘦身后的他絲毫沒有反彈的跡象。除了仍癡迷于運(yùn)動(dòng)健身、登山騎車外，身為萬科的掌門人，不管郁亮愿不愿意，人們對(duì)他最為關(guān)注的，仍是在他眼中樓市政策及市場未來的走勢，以及萬科的一舉一動(dòng)。
一年前拋出“房地產(chǎn)上下半場論”的郁亮，眼下依然認(rèn)為“冬天模式”還將持續(xù)，并坦言“不要對(duì)政策轉(zhuǎn)向抱有僥幸心理”。他更進(jìn)一步表示，未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)絕不應(yīng)自恃為國民經(jīng)濟(jì)的“主角”，而應(yīng)明確“配角”的定位。針對(duì)近期的頻繁拿地，雖然郁亮強(qiáng)調(diào)“這與看好后市并無直接關(guān)聯(lián)”，但據(jù)記者了解，未來四個(gè)月將是萬科今年的拿地高峰，或?qū)⒊^前8個(gè)月拿地總和，并將保持600億左右的推貨量。
房地產(chǎn)業(yè)好日子一去不返
“過去房地產(chǎn)一直被定義為支柱產(chǎn)業(yè)，我現(xiàn)在覺得這個(gè)定位是有問題的。”對(duì)于萬科未來的發(fā)展，郁亮認(rèn)為首先要擺正行業(yè)定位。在郁亮看來，房地產(chǎn)今后更應(yīng)該是個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于整體國民經(jīng)濟(jì)�！胺康禺a(chǎn)未來絕不再是國民經(jīng)濟(jì)的主角，而是配角。只有搞清楚行業(yè)定位，企業(yè)才能在樓市下半場抓到更多機(jī)會(huì)，行業(yè)前景依然不可限量�！庇袅帘硎尽�
郁亮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)作為配角的下半場雖然仍處在“黃金時(shí)期”，但這種表述并不意味他認(rèn)為樓市調(diào)控政策有放松的可能。
“房地產(chǎn)行業(yè)的上半場過于輝煌�！庇袅撂寡裕康禺a(chǎn)過去那種好日子一去不復(fù)返，未來樓市調(diào)控將會(huì)長期化�；趯�(duì)市場和政治環(huán)境的深刻認(rèn)識(shí)，郁亮與萬科一向“少說話、多做事”，對(duì)“限購”、房產(chǎn)稅等種種樓市政策，郁亮一概不予評(píng)論，不做預(yù)測。
既然“冬天很漫長”，郁亮和萬科的態(tài)度都是練好體魄，長期作戰(zhàn)。萬科在下半場開局的應(yīng)對(duì)策略首先是在產(chǎn)品上動(dòng)腦筋�！胺孔拥膽粜驮撟冃〉淖冃。撜{(diào)整的調(diào)整，原來做兩房的面積，現(xiàn)在想辦法變成了三房�！庇袅帘硎�，除了要造出好的房子，更要提供好的服務(wù)。
萬科的應(yīng)對(duì)策略之二，就是進(jìn)一步開拓海外市場。事實(shí)上，萬科今年在香港已有所動(dòng)作。今年7月，萬科斥資10億港元完成了香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)的收購，標(biāo)志著萬科國際化戰(zhàn)略的全面啟動(dòng)，而此前輿論只是將之簡單解讀為“海外融資”。郁亮進(jìn)一步透露，萬科近期剛剛成立了香港管理部，接下來會(huì)成立一個(gè)美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在全球?qū)で髽I(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
對(duì)于國際化戰(zhàn)略，郁亮稱，“萬科的任何國際化計(jì)劃都必須有當(dāng)?shù)睾献骰锇�，這是一個(gè)前提”，而其產(chǎn)品定位更為直接，就是“賣給中國內(nèi)地居民的中高端房產(chǎn)�！� 對(duì)于境外造房的首個(gè)落點(diǎn)，郁亮并沒有明確表態(tài)：“中國人去哪里的人最多，萬科就去哪里�！�
未來四個(gè)月迎拿地高峰
從今年5、6月開始，萬科一改上半年的低調(diào)沉默，頻繁出手拿地，單月獲地量逐月攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項(xiàng)目共27個(gè)，共需支付的地價(jià)款約120億元。而在9月的第一周，萬科繼續(xù)在廣州、合肥共花費(fèi)46.7億拿地。
作為行業(yè)領(lǐng)袖，業(yè)界關(guān)心萬科說什么，更關(guān)注萬科做什么，近期大舉拿地一時(shí)被外界解讀為體現(xiàn)出萬科對(duì)后市政策及市場的樂觀態(tài)度。“人們常說一葉知秋，但在萬科拿地這個(gè)問題上，大家想得過于復(fù)雜�！庇袅帘硎�，萬科近期的頻繁拿地與對(duì)后市是否看好并無直接關(guān)系。上半年政府幾乎沒怎么放地，下半年才開始陸續(xù)加大土地供應(yīng)量。萬科目前手握470億元現(xiàn)金，有合適地塊當(dāng)然要適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備�！安徽撌袌龊貌缓�，我們都要買地，萬科只會(huì)靠做房子賺錢，沒別的本事。不買地我們餓死了怎么辦？”
不斷增長的銷售業(yè)績相信也是促使萬科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積802.9萬平方米，銷售金額842.8億元。郁亮表示，今年萬科的銷售肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長，不過在談到未來四個(gè)月公司的拿地與供貨計(jì)劃時(shí)，郁亮表示萬科從不做計(jì)劃。
雖然郁亮堅(jiān)稱萬科的經(jīng)營安排都是跟著市場變化而變化，但作為年銷售額超過千億的超級(jí)房企，完全不做計(jì)劃是不可能的。記者從一家知名券商處獲悉，在其通過與萬科高層的電話會(huì)議交流后了解到，7月至今萬科買地量有明顯上升，但從權(quán)益金額占銷售額比例來看，此前拿地還只是補(bǔ)貨概念，未來四個(gè)月可能是萬科買地的真正高峰�！澳壳叭f科的買地進(jìn)程尚未過半，未來4個(gè)月獲地量將會(huì)比前8個(gè)月的總和更多�！痹撊掏嘎�。
而對(duì)于年底的供貨量，記者了解到，8月一般是市場淡季，但萬科今年8月推盤量達(dá)到120億元，明顯大于7月的100億元左右。9月推盤量可能比此前預(yù)計(jì)的要少，在140億元左右，10月則將有所增加。未來四個(gè)月，萬科將有約600億元的推貨量，下半年整體推盤量明顯高于去年同期，今年整體銷售實(shí)現(xiàn)增長沒有問題。
